Giao dịch nhà đất tuy rất đơn giản nhưng cũng rất phức tạp và rất
dễ phát sinh tranh chấp đặc biệt điển hình như là giao dịch đất nền. Khi giao
dịch ai cũng muốn đảm bảo an toàn về tài sản cho mình nhưng đôi khi do sự cẩn
thận quá mức và không am hiểu qui trình thủ tục chuyển nhượng bất động sản cũng
như các vấn đề phát sinh khác đã làm cho các bên mua bán không thể tiến hành
giao dịch được.
1) Các bước tiến hành giao
dịch:
– Bên bán rao bán nhà đất,
bên mua xem và quyết định lựa chọn
– Hai bên tiến hành đàm
phán về giá cả, phương thức thanh toán, thủ tục pháp lý, thời hạn giao nhà, đất
và giấy tờ…
– Ký kết hợp đồng mua bán
và giao nhận tiền đặt cọc
– Tiến hành làm thủ tục
chuyển nhượng, thanh toán theo thoả thuận và thanh lý hợp đồng.
2) Các nội dung trong hợp
đồng chuyển nhượng nhà đất:
Thực tế việc chuyển nhượng
nhà đất hiện nay tồn tại đồng thời 02 loại hợp đồng. Một là hợp đồng mua bán
giữa hai bên có thể có người làm chứng (gọi tắt là hợp đồng giấy tay). Hai là
hợp đồng mua bán có chứng nhận của công chứng nhà nước. Thực tế hợp đồng giấy
tay là hợp đồng chính thức giữa hai bên giao dịch bao gồm đầy đủ và chi tiết
các nội dung liên quan đến việc chuyển nhượng. Ngược lại hợp đồng được công
chứng nhà nước chứng nhận chỉ mang tính khái quát, chung chung và chỉ là cơ sở
để tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng đối với các cơ quan quản lý trực tiếp.
Chi tiết các nội dung
trong hợp đồng chuyển nhượng thường gặp:
a. Số tiền đặt cọc: là số
tiền dùng để đảm bảo cho hợp đồng giữa hai bên được tiến hành theo đúng thoả
thuận bảo vệ quyền lợi cho bên còn lại trong trường hợp bên kia đơn phương chấm
dứt hợp đồng, thông thường mức tiền đặt cọc là 10% giá trị thực tế hợp đồng và
bên nào chấm dứt hợp đồng phải chịu đền bù cho bên kia số tiền tương đương với
số tiền đặt cọc.
b. Thuế và phí chuyển
nhượng:
– mức thuế người bán phải
nộp cho nhà nước là 2% giá trị chuyển quyền sử dụng đất theo đơn giá quy định
– mức thuế người mua phải
nộp là 0,5% giá trị nhà và đất theo đơn giá quy định
– phí chuyển nhượng thông
thường gồm: lệ phí công chứng, lệ phí trước bạ sang tên … nhưng giá trị không
đáng kể.
Trên thực tế hai bên mua
bán có thể tự thương lượng về phần thuế và phí phải nộp nhà nước sao cho thuận
lợi nhất
c. Phương thức thanh toán
và các bước làm thủ tục chuyển nhượng: hai nội dung này có liên quan mật thiết,
thủ tục chuyển nhượng là cơ sở cho quá trình thanh toán. Thông thường thủ tục
chuyển nhượng trải qua các bước chính sau: đặt cọc – công chứng hợp đồng
chuyển nhượng (tại công chứng nhà nước theo quy định) – nộp thuế chuyển quyền,
sang tên trước bạ (tại Phòng Tài nguyên Môi trường UBND Quận có tài sản toạ
lạc). Phương thức thanh toán cũng theo trình tự như vậy tuỳ theo thoả thuận về
số tiền giao nhận, hình thức giao nhận …
Thông thường để đảm bảo
cho giao dịch được thuận tiện thì nên tiến hành các bước sau:
– Tiến hành đàm phán ký
kết hợp đồng và giao nhận tiền đặt cọc
– Ngay sau khi ra công
chứng hợp đồng chuyển nhượng bên bán giao nhà và đầy đủ giấy tờ cần thiết để
bên mua tự sang tên trước bạ, đồng thời bên mua giao toàn bộ số tiền còn lại
– Trường hợp hai bên cùng
chịu thuế hoặc bên bán chưa giao nhà ngay thì bên mua có thể để lại một số tiền
để bên bán có trách nhiệm hơn trong việc thực hiện hợp đồng mua bán và sau khi
hoàn tất các thủ tục còn lại bên mua sẽ giao đủ số tiền như đã thoả thuận
Các nội dung trong hợp
đồng dựa trên sự thoả thuận giữa hai bên giao dịch, thông thường cũng có những
điều chỉnh sau khi ký kết hợp đồng và hợp đồng chỉ bị huỷ bỏ khi một trong hai
bên không có khả năng thực hiện sau khi đã được gia hạn.
3) Phát sinh tranh chấp: sau đây là một số trường hợp phát sinh tranh chấp thường gặp:
– Bên bán không bảo đảm
thời gian công chứng, giao nhà… do các rủi ro khách quan chủ yếu là tài sản đó
bị tranh chấp hoặc thủ tục thừa kế không hợp pháp. Tranh chấp này rất khó giải
quyết vì nguyên nhân khách quan, do vậy nên tránh trường hợp này bằng cách tìm
hiểu kỹ tình hình pháp lý của bất động sản đó. Xem xét có bao nhiêu người cùng
sở hữu nó, có tranh chấp hay không.
– Một trong hai bên cố
tình không thực hiện hợp đồng, nếu bên mua không thực hiện coi như đã mất tiền
cọc nhưng nếu bên bán chấm dứt hợp đồng nếu muốn bồi thường bên mua phải khởi
kiện tại toà mất rất nhiều công sức, do vậy cần xem xét tư cách đạo đức của người
bán…
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét