Thị trường BĐS Tp. Hồ Chí Minh: Còn chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro

Trên đây là nhận định của Hiệp hội BĐS TP. HCM trong bản Báo cáo tình hình thị trường Bất động sản năm 2015 và Qúy I/2016 mới được công bố vừa qua.

Theo báo cáo của Hiệp hội BĐS TP. HCM cho biết, Sau một thời gian dài bị khủng hoảng đóng băng, nhờ có sự điều chỉnh chính sách kịp thời của Nhà nước, các Bộ, ngành, chính quyền địa phương, và nỗ lực của cộng đồng doanh nghiệp, trước hết là Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ, với gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, tiếp theo là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, từ cuối năm 2013 đến nay, thị trường bất động sản đã phục hồi và đang trong quá trình tăng trưởng trở lại.

Năm 2015 và quý I/2016, thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đã có sự tăng trưởng rất mạnh trong tất cả các phân khúc, trên địa bàn các quận, huyện; Quy mô thị trường tăng gần gấp đôi so với năm 2014 (năm 2015 đã bán được 26.500 căn trong tổng số 50.000 căn chào bán so với 16.955 căn đã bán được trong năm 2014). Tuy nhiên, Giao dịch trong Qúy I/2016 lại có dấu hiệu chững lại so với Qúy IV/2015 (đã bán được khoảng 9.000 căn trong tổng số khoảng 57.000 căn dự kiến chào bán trong năm 2016. Đến nay, đã có khoảng 700 người nước ngoài mua căn hộ cao cấp).

Trong đó, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư có sự tăng trưởng khá mạnh(Về nhà ở xã hội: các doanh nghiệp đã khởi công xây dựng 05 dự án mới; đã hoàn thành 04 dự án với quy mô 3.131 căn hộ; Ủy ban nhân dân thành phố cũng đã công nhận 6 chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Qúy I/2016 Thành phố đang xem xét thêm 2 dự án; Về nhà ở tái định cư: Các doanh nghiệp đang tham gia 8 dự án. Riêng đối với chương trình 12.500 căn hộ tái định cư, các doanh nghiệp đã bàn giao được 2.076 căn);  Phân khúc nhà ở thương mại loại căn hộ 1 - 2 phòng ngủ, có giá bán vừa túi tiền (trên dưới 1 tỷ đồng/căn hộ) trong nhiều năm qua vẫn là phân khúc phát triển bền vững, trụ cột của thị trường, đáp ứng nhu cầu thật của phần lớn người tiêu dùng, và hiện nay cung không đủ cầu; Phân khúc bất động sản cao cấp có sự tăng trưởng mạnh nhất, tập trung vào khu trung tâm, khu đông và khu nam thành phố;

Trong tổng số 14.490 căn hộ tồn kho thuộc 36 dự án đã thống kê cuối năm 2012, đến hết năm 2015 đã tiêu thụ được 12.108 căn, chiếm 83,5%; Năm 2015, đã có 35 dự án thông báo bán sản phẩm để huy động vốn với 16.827 căn (quý I/2016 đã có đến 22 dự án thông báo bán hàng với 8.326 căn hộ, nhà phố, biệt thự, tăng mạnh so với cùng kỳ 2015);

Tuy nhiên, theo nhận định của Hiệp hội BĐS, bên cạnh mặt tích cực, thị trường bất động sản thành phố đang tiềm ẩn những yếu tố bất ổn, đáng quan ngại, như sau: Năm 2015, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp; Số lượng nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (phần lớn nhằm mục đích mua đi bán lại) cũng tăng gấp 3 lần, chiếm khoảng 15% giao dịch; Giá bán bất động sản cao cấp tại nhiều dự án cũng tăng từ 05% đến trên dưới 15% so với năm 2014; Toàn thành phố hiện có 1.219 dự án với quy mô 4.921 ha, 315.506 căn nhà. Trong đó, có 549 dự án đã hoàn thành (chiếm 45%) với 78.140 căn nhà; 584 dự án đang triển khai đầu tư (chiếm 48%), gồm 353 dự án đang thực hiện thủ tục đầu tư; 231 dự án đã khởi công xây dựng, trong đó có 51 dự án đang ngưng thi công với quy mô 28.312 căn; và có đến 86 dự án hết hạn công nhận chủ đầu tư (chiếm 7%).

Như vậy, có đến 137 dự án tạm ngưng thi công hoặc hết hạn công nhận chủ đầu tư, chiếm 11,2% tổng số dự án. Đây cũng là nguồn hàng hóa dự án tiềm năng cho thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án (M&A) nếu có chính sách và cơ chế phù hợp. Bên cạnh đó, còn có 52 dự án chưa thể triển khai được do vướng khâu giải phóng mặt bằng (trong đó, có 23 dự án đã giải phóng mặt bằng trên 80% diện tích, 29 dự án đã giải phóng mặt bằng dưới 80% diện tích, nhưng phần diện tích còn lại doanh nghiệp không thể thỏa thuận đền bù được).

Đây cũng là phần chìm của tảng băng hàng tồn kho trên thị trường bất động sản cần phải có giải pháp hợp lý, nên rất cần có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp để sớm triển khai dự án và vừa đảm bảo lợi ích của người có đất, vừa đảm bảo lợi ích chung của xã hội - Hiệp hội BĐS TP. HCM nhận định.