Trên thị trường bất động sản nhất là mua bán đất nền diễn ra cực kì sôi
động với biên lợi nhuận rất cao trong thời gian vừa qua nhưng cũng đồng nghĩa với
rủi ro khó lường. Vậy nhà đầu tư cần lưu ý những vấn đề gì để đầu tư đất
nền được an toàn và hiệu quả?
Rủi ro pháp lý
Đất nền được đầu tư dưới nhiều hình thức khác nhau và phụ thuộc lớn vào
sự điều chỉnh chính sách quản lý đô thị tại từng thời điểm. Pháp lý của kênh đầu
tư này khá phức tạp, mang tính địa phương rất cao (tùy địa bàn quận, huyện mà
có các quy định khác nhau) và có thể thay đổi trong 6-12 tháng tùy tình hình thực
tế.
Đầu tư đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng từng nền,
không được tách thửa, thậm chí bị bỏ hoang.nền thường đánh đố người trong cuộc ở
điểm pháp lý không đồng nhất như việc đầu tư vào một dự án căn hộ. Do đó, sai
sót trong quá trình chuẩn bị thủ tục pháp lý có thể khiến dự án đất nền đóng
băng, không được tách thửa, thậm chí phải bỏ hoang.
Chính vì vậy khi giao dịch mua bán đất nền cần phải tìm hiểu kĩ uy tín của
chủ đầu tư trên thị trường bất động sản như dự án Senturia Vườn Lài, Palm
Residence, Estella Heights , đều do công ty Keppel và Tiến Phước làm chủ đầu tư.
Đầu tư mua khu đất tách
thửa không có lộ giới hẻm rủi ro thế nào?
Có nhiều yếu tố quan trọng cần quan tâm khi tiến hành các thủ tục tách
thửa nền đất tại các quận. Một trong số đó là quy hoạch chi tiết hẻm. Việc tách
thửa có thể bị dừng lại nếu khu đất không có lộ giới hẻm. Thông thường, người
mua đất nền xuống tiền trước vài đợt để chọn lô đất đang tách thửa. Người mua sẽ
phải chịu thiệt nếu việc tách thửa bị dừng lại hoặc kéo dài vô thời hạn mà
khách hàng không rõ nguyên nhân.
Thời điểm nào dự án đất
nền tại Tp.HCM được phép bán?
Theo quy định của pháp luật, đất nền được phép bán khi đã ra sổ từng nền
(có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Tuy nhiên, bên bán và bên mua thường thỏa
thuận với nhau bằng hợp đồng góp vốn để thuận tiện cho quá trình chuẩn bị thủ tục
hồ sơ. Điều này luật không ngăn cấm. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn và hiệu quả
tối ưu cho suất đầu tư, người mua nên chọn tài sản đất nền đã được cấp sổ.
Vì sao nên tránh đầu tư
đất có sổ đứng tên chung nhiều người?
Đối với đất thuộc sở hữu của nhiều người hoặc hộ gia đình, mỗi khi muốn
tiến hành giao dịch phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên liên quan. Do
đó, thủ tục giao dịch tài sản trở nên rườm rà và mất nhiều thời gian. Nếu phát
sinh những bất đồng hoặc xung đột lợi ích giữa các thành viên này, giao dịch có
thể sớm bị đổ bể.
Nhà đầu tư thiệt hại gì
khi đầu tư nền đất trong một dự án hoang?
Khi đầu tư vào đất nền bị bỏ hoang, nhà đầu tư sẽ bị mất chi phí cơ hội
(lãng phí dòng tiền). Tài sản này cũng bị giảm giá trị hoặc không thể tăng giá
như kỳ vọng do mật độ dân cư tại đây quá thấp.
Loại nền đất nào phù hợp
với quy định tách thửa của Tp.HCM?
Tại Tp.HCM, quy chuẩn tách thửa đất ở (thổ cư) Khu vực 1 gồm các quận 1,
3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú được
quy định khá rõ. Cụ thể, được phép tách thửa với nền đất 50m2 và chiều rộng mặt
tiền thửa đất không nhỏ hơn 4m. Trường hợp thứ hai, được phép tách thửa nền đất
45m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới
lớn hơn hoặc bằng 20m. Trường hợp thứ ba, nền đất 36m2 và chiều rộng mặt tiền
thửa đất không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới dưới 20m đủ điều kiện tách
thửa.
Nếu mua nền đất đang tách thửa tại khu vực 1, nhà đầu tư cần rà soát
tính khả thi của việc bên bán hứa tách thửa và ra sổ có phù hợp với quy định
pháp luật hay không để phòng tránh rủi ro về sau.
Việc tách thửa đất ở (thổ cư) tại các huyện Bình Chánh, Hóc Môn và Nhà
Bè được xếp vào Khu vực 3 của Tp.HCM. Cụ thể, được tách thửa với nền đất đạt
120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 7m. Trường hợp tiếp theo là
nền đất được tách thửa phải đạt 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ
hơn 5m. Ngoài ra, khu đất được tách thửa phải đảm bảo hạ tầng kỹ thuật theo quy
hoạch và kết nối, đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu.
Như vậy, khi đầu tư đất nền phân lô tại các huyện vùng ven, diện tích thửa
đất càng nhỏ càng nên thận trọng. Người mua cần rà soát kỹ xem tính khả thi của
việc bên bán hứa tách thửa và ra sổ có phù hợp với quy định pháp luật hay
không.
Hợp đồng góp vốn mua đất
nền có thế chấp ngân hàng được không?
Hợp đồng góp vốn đầu tư đất nền được xem là thỏa thuận giữa bên bán và
bên mua khá phổ biến với thị trường đầu tư BĐS liền thổ. Tuy nhiên, hợp đồng
góp vốn có tính chính danh không cao như hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong
tương lai (tài sản đang xây trên đất). Vì thế, hợp đồng góp vốn không thể mang
đi thế chấp ngân hàng. Nếu chủ hợp đồng này mang đi thế chấp, ngân hàng cũng
không mạo hiểm nhận thế chấp.
(Bài viết được trích nguồn từ cafef)
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét